¿ES SEGURO ALQUILAR MI VIVIENDA?

En el post de la semana pasada, hablábamos sobre una clase de activo financiero llamado  Renta Fija, que como bien dejamos claro (valga la redundancia), dicho activo no es renta ni es fija. El término “fija” únicamente se refiere al plazo de vencimiento y no al precio de dicho bono ya que está sujeto a oscilaciones de Mercado, debido a las diferencias entre la oferta y la demanda. El estrechamiento o no de ese "gap” marcará la tendencia en precio y provocará lo que se conoce como volatilidad.

¿Volatilidad? ¿Qué narices es eso?

La volatilidad es un indicador que mide la variación en términos de precios respecto a su media. Si echamos la vista atrás y recordamos (algunos mejor que otros) lo que estudiabamos en clase de Matemáticas, descubriremos que ese concepto al fin y al cabo es su desviación típica. La volatilidad pondrá de manifiesto si la rentabilidad se comporta como un vaíven, promovida por especulaciones en el Mercado, o por el contrario posee un comportamiento estable. Entre nosotros, la volatilidad es: la velocidad con la que se mueven los precios.

¿Por qué se mueven los precios?

La principal regla de los mercados es: un activo vale lo que esté dispuesto a pagar otra persona; dícese  oferta y demanda, la escasez de ese determinado bien o activo y la elevada demanda, hará que el precio crezca exponencialmente mientras que, si por el contrario, una elevada oferta con poca liquidez (falta de contrapartida), producirá una reducción de los precios.

Nota de ampliación: El sentimiento de las personas sobre una continua bajada de precios provoca deflación. Muy sencillo: si tenemos la sensación que el precio puede seguir bajando, es fácil la conclusión: aplazamos el momento de compra, porque creemos que mañana será más barato.

Pero oiga usted, ¿y por qué me cuenta todo esto?

Siguiendo con el post de la semana pasada “MI NIETO ME DIJO QUE ERA SEGURO”, en él comparábamos a  la renta fija con el alquiler de un inmueble, ¿Porqué? Es bastante sencillo el símil.

Cuando alquilamos la vivienda, nos comprometemos a ceder el uso de dicho inmueble a un tercero y renunciar a su habitabilidad con la contrapartida de recibir una renta generalmente mensual. Pongamos el ejemplo de que la vivienda nos costó 100.000 euros, y que el alquiler mensual son 500. Es decir: un 6% de rentabilidad anual. ¿Os suena? ¡Exactamente igual que el cupón del bono!

Decimos que vale 100.000 euros porque es lo que nos costó. Pero realmente: ¿cuánto vale ahora? Una vez más, entra el término de liquidez y exigibilidad. En un mundo de igualdad y accesibilidad de la información, pongamos que creamos un mercado inmobiliario donde los inmuebles cotizaran (todos los días serían tasadas las viviendas), llegaríamos a la conclusión que nuestro inmueble de un día para otro también es susceptible de sufrir oscilaciones y variaciones en precios. ¿Por qué? Oferta y demanda.

 Si no tenemos la necesidad de hacer líquida la posición y deshacer la inversión, nos sentamos en el sofá, enchufamos la TV y esperamos recibir el cupón (en este ejemplo la mensualidad o alquiler). ¿Y si hay exceso de Oferta?. Entonces, como en la renta fija, se estrecharán los diferenciales (los llamados spreads). En ese caso, tendré que bajar el alquiler y simultáneamente la rentabilidad disminuirá.

¿Y si el inquilino no paga? ¿Y si encontramos desperfectos que previamente no vimos en el apartamento soñado?¿Y si dicen que el inmueble tiene suelos de madera noble, con baños de mármol y alfombras persas?

Esto es lo mismo que le pasa a la renta fija... ¿Y si habla Bernanke?